Konut Fiyat Endeksi ve Finansal Yatırım Araçları Getirileri

  • AYREF
  • AKIN YANGIN AGS
  • GÜZELHİSAR OSGB
  • KARTEL SİGORTA

       Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 16 Kasım’da açıklanan konut satış verilerine göre, bu yılın ilk on ayında geçen yılın aynı dönemine göre konut satış adedi % 27 oranında arttı. Talepteki bu artış, beklendiği üzere konut fiyatlarında bir yükselişi de beraberinde getirdi. TCMB tarafından iki gün önce kamuoyu ile paylaşılan Konut Fiyat Endeksi’ne (KFE) göre Türkiye’deki konutlarda Eylül-2020 itibariyle yıllık bazda nominal artış % 27,3 ; enflasyondan arındırılmış reel artış ise % 14 olarak gerçekleşti.   

 

     Son beş yıla ilişkin olarak aşağıda verilen grafik, 2015’den itibaren 2019 yılı yaz ortalarına kadarki sürede, konutta reel fiyat artışının önce gerilediğini sonrasında ise negatif olduğunu yani enflasyonun altında kaldığını göstermektedir. 2018 yılı sonbaharında % 28’leri bulan konut kredi faizi, 2019 yılsonunda % 13’lere gerilemiştir. Faizdeki düşüş ile birlikte 2020 yılında konut fiyatlarında reel artışlar yeniden gözlenmeye başlamış, bu yılın yaz aylarındaki kredi kolaylığı neticesinde yükselişini sürdürmüş ve yukarı satırlarda da ifade edildiği üzere enflasyonun üzerinde % 14’lük bir reel artış yaşanmıştır. Konut, bireyler için bir barınma ihtiyacı amacıyla satın alınabildiği gibi aynı zamanda bir yatırım aracı olarak da kullanılabilmektedir. Bu noktada konuttaki reel getiri artışını USD ve borsa ile karşılaştıralım. Yıllık bazda bakıldığında Ekim-2019 ile Ekim-2020 arasındaki dönemde Amerikan Doları’nın % 21,8’lik, Borsa İstanbul’un ise % 5,2’lik bir reel getiri oranı söz konusudur. Eylül-2019 ile Eylül-2020 arasında ise USD’ nin reel getiri oranı % 18,1 olarak ölçülmüştür.

 

Grafik: Konut Fiyat Endeksi (Yıllık % Değişim)

              Kaynak: TCMB

 

        TUİK tarafından oluşturulmuş istatistiki bölgelere nominal bazda bakıldığında konut fiyatlarındaki en yüksek yıllık artış % 36 – 38 bandında sırasıyla TR61 (Antalya, Burdur, Isparta) , TRC1 (Kilis, Adıyaman, Gaziantep) ve TR32 (Aydın, Denizli, Muğla) bölgelerinde gerçekleşmiş olup en düşük nominal artış % 16,6 ile TRA1 (Erzurum, Erzincan, Bayburt) bölgesinde görüldü. Üç büyük ilde ise yıllık nominal artış oranları % 26 – 28 seviyesinde kaldı. Koronavirüs salgınının gölgesinde tatil bölgelerindeki fiyat artışının, daha kalabalık şehirlerdeki fiyat artışlarının üzerinde kalması normal karşılanmalıdır. Gaziantep ve Kilis’ deki yüksek fiyat artışında ise Suriye kaynaklı göçlerin etkisinden söz etmek mümkün.

 

     Geçen yılın Ekim ayı ile bu yılın Ekim ayı verileri kıyaslandığında ise aylık bazda konut satışlarında % 16,3’lük bir gerileme gözlenmektedir. Ekim-2020 verileri daha dikkatlice incelendiğinde ipotekli olmayan konut satışlarında geçen yıla göre benzer satış adetleri söz konusu iken düşük konut kredi faizlerinin son bulması ile birlikte ipotekli (kredili) ev satışları 50.411 adetten yarıya yakın düşerek 25.566’ya gerilemiştir. Ekim ayındaki zayıf kredili satış rakamlarına rağmen ilk 10 aylık veriler geçen yıl ile kıyaslandığında, ipotekli ev satışlarında % 124’lük güçlü bir artış söz konusudur. Yabancılara satış verileri incelendiğinde, ilk on ay itibariyle toplamda geçen yıla göre % 13’lük bir azalma söz konusu; bununla birlikte her ilde bir azalma görülmemektedir. Mersin bu konuda dikkat çekici olup Türkiye genelindeki % 13 azalmaya karşın bu şehirde yabancılara konut satışı söz konusu dönemde  % 42 artış göstermiş, bu şehrimizi İzmir % 17’lik artış ile takip etmiştir.

 

     Son olarak konut sektörünün geleceğe yönelik projeksiyonu hakkında bize ipuçları verecek olan yapı ruhsatı ve yapı kullanma (iskân) izin belgelerinin verilerine göz atalım. Öncelikle bu iki kavram arasında fark nedir kısaca özetleyelim.  Yapı ruhsatı, belirlenen proje dâhilinde bir inşaatın yapımına başlanması için verilen izin belgesidir. İnşaat ruhsatı alındığı tarihten itibaren iki sene içerisinde inşaatın yapımına başlanmış olması gerekir. Ruhsat alınma tarihinden itibaren de beş sene içerisinde tamamlanmış olması gerekir. Bununla birlikte pratikte zaman zaman esneme paylarının olduğu görülmektedir. Yapı kullanma izin belgesi ise imar mevzuatına, yapı ruhsatı ve eki mimari projeye uygun bir şekilde inşası tamamlanmış yapıların kullanımına izin verilmesi anlamında düzenlenen belgedir. Yapının hukuka uygun olarak inşa edildiğini gösterir. Yapı kullanma izni alınmadan binaya; yasa gereğince su, elektrik, telefon vb. abonelikler yaptırılamaz.

 

     Alınan yapı ruhsat ve yapı kullanım izin belgelerinin yaklaşık % 75’ini iki ve daha fazla odadan oluşan konutlar oluşturmaktadır. İlk dokuz ayda, alınan ruhsat bina sayısı bakımından geçen yılın aynı dönemine oranla % 74’lük bir artış var iken yapı kullanım izin belgelerinde aynı dönemde % 24’lük bir azalış söz konusu. Peki, birbirinden farklı yöndeki bu iki veriyi nasıl yorumlamalıyız? Yapı kullanım izin belgelerindeki bu azalış, yaz dönemindeki düşük faizlerin etkisiyle, bekleyen konut stoklarının önemli oranda eridiğini göstermekte olup ruhsatlardaki artış ise, satışların pozitif etkisiyle beraber müteahhitlerin yeni projelere başlamak için istekli olduklarını, kaynak ayırdıklarını ve inşaat sektöründe çarkların yeniden dönmeye başladığına işaret etmektedir.

Yorum Yaz
  • UYARI: Konuyla ilgisi bulunmayan, hakaret içeren cümleler veya imalar, inançlara saldırı, şiddete teşvik yorumları onaylanmamaktadır.